Судебная практика

Судебное решение в пользу жителей: они отвоевали подвал

Известно, что хотя в Жилищном кодексе приписано право собственников квартир на общую долевую собственность мест общего пользования, местная власть вкупе с бизнесом игнорирует это право и продает наши подвалы и чердаки.

В Ижевске активные жители подали в суд против городской администрации и фирмы ООО «Дельта Ай-Ти». И… выиграли дело. Приводим текст решения суда.

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИИ
16 марта 2007 г.
Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:
председательствующего судьи Долгополовой Ю. В.
при секретаре Сабрековой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тройникова Бориса Владимировича к Администрации г. Ижевска и ООО «Дельта Ай-Ти» о признании права собственности, признании недействительной государственной регистрации и признании сделки недействительной
 
установил:
 
Тройников Б.В. первоначально обратился в суд с иском к Администрации г. Ижевска о признании права собственности, признании недействительной государственной регистрации права муниципальной собственности и признании продажи подвального помещения незаконной. Требования мотивированы следующим.
Истец является собственником квартиры №58, расположенной в многоквартирном доме №4 по ул. Наговицына. Став собственником вышеуказанной квартиры, истец стал участником общей долевой собственности на имущество дома, имеющее вспомогательное и техническое назначение, в том числе и на подвальное помещение площадью 93,2 кв. м. Вместе с тем в нарушение требований законодательства указанное помещение внесено в реестр муниципальной собственности.
Впоследствии истец уточнил исковые требования, просил признать нежилое помещение площадью 93,2 кв. м. общей долевой собственностью, признать истца участником общей долевой собственности, признать недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности и признать недействительной сделку купли-продажи спорного помещения.
Истец, извещенный о времени и месте судебных заседаний, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. В порядке статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца.
Представители истца Тройников А.Б. и Минченко В.В. , действующие на основании доверенностей, доводы и требования, изложенные в иске, поддержали, просили иск удовлетворить.
Представитель Администрации г. Ижевска Банникова Е.Л. , действующая на основании доверенности, иск не признала, просила оставить его без удовлетворения в связи с необоснованностью. При этом пояснила, что спорное помещение не является общим имуществом многоквартирного дома. Кроме того, ООО «Дельта Ай-Ти» является добросовестным приобретателем.
Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве соответчика — ООО «Дельта Ай-Ти» — Кузьминых С.В. , действующий на основании доверенности, иск не признал, просил оставить его без удовлетворения, указав, что ООО «Дельта Ай-Ти» является добросовестным приобретателем.
Представитель третьего лица — муниципального учреждения «Городское жилищное управление — управляющая компания в жилищно-коммунальном хозяйстве города Ижевска» — Красильников В.В. , действующий на основании доверенности, с иском не согласился.
Представитель третьего лица ООО «Барс» — Медведцева О.Н. , действующая на основании доверенности, с иском согласилась.
Выслушав объяснения участников процесса, показания Мубаракова В.Х. , исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
Истец является собственником квартиры № 58 дома №4 по ул. Наговицына г. Ижевска.
Вышеуказанный дом построен в 1971 году, поставлен на инвентаризационный учет в 1973 г.
При постановке вышеуказанного дома на учет его технический подвал имел площадь 423, 4 кв. м.
В 1993 г. в результате реконструкции технического подвала, на его территории было выделено помещение площадью 93, 2 кв. м. (спорное помещение).
7 декабря 1993г. между производственным жилищно-эксплуатационным трестом государственного завода «Ижмаш» и инженерно-производственной фирмой «Барс» заключен договор аренды части спорного помещения площадью 96 кв. м.
В этот же год спорное помещение включено в реестр муниципальной собственности.
На основании постановления Администрации г. Ижевска №219\3 от 4 июня 2001 г. и Распоряжения Министерства имущественных отношений №292-Р от 18 июня 2001 г. спорное помещение передано в муниципальную собственность.
21 августа 2006 г. между Администрацией г. Ижевска и ООО «Дельта Ай-Ти» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым спорное помещение перешло в собственность последнего.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27 сентября 2006 г.
 
Изложенные обстоятельства подтверждены в суде исследованными доказательствами.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, то есть часть комплекса недвижимого имущества, которая предназначена для обслуживания, использования помещений и доступа к ним, тесно связана с ними назначением и следующая их судьбе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Аналогичное положение содержит часть 1 статьи 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.
Из содержания приведенных норм следует, что многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений.
При этом жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество — только в общей долевой собственности указанных субъектов.
Предметом спора является помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: ул. Наговицына, 4 площадью 92, 3 кв. м. — номера на поэтажном плане: 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12 и 13 (далее по тексту спорное помещение).
Из установленных по делу обстоятельств следует, что спорное помещение имеет вспомогательное значение, предназначено для обслуживания и эксплуатации здания, то есть относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. При этом суд исходит из нижеследующего.
С даты ввода в эксплуатацию здания по адресу: ул. Наговицына, 4 (1971 год), спорное помещение использовалось как технический подвал и входило в состав последнего. Вся площадь технического подвала при постановке вышеуказанного дома на учет составляла 423, 4 кв. м. Единственными изолированными помещениями на территории технического подвала с 1971г. были: электрощитовая комната площадью 5, 3 кв. м. , комната электрика площадью 16, 7 кв. м. и мусоросборник площадью 11, 1 кв. м.
В 1993 г. в техническом подвале произведена перепланировка (выявлена по данным инвентаризации в 1996 г.), в результате которой технический подвал был разделен на две части: техническое подполье площадью 331,1 кв. м. и подвальные помещения площадью 93, 2 кв. м.(спорное помещение). Время обособления спорного помещения совпадает с началом сдачи данного помещения в аренду ИПФ «БАРС» (на день рассмотрения дела в суде — ООО «БАРС»).
Изложенное свидетельствует о том, что спорное помещение проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как технический подвал многоквартирного жилого дома. Последующая реконструкция подвала и выделение спорного помещения в качестве единицы комплекса недвижимого имущества не влечет изменение его вспомогательного назначения — обслуживание помещений в данном доме.
На момент реконструкции технического подвала и внесении спорного помещения в реестр муниципальной собственности действовали следующие нормативные акты:
Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г.(с изменениями от 24 июня 1992 г.), на основании пункта 2 статьи 3 которого имущество могло принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность);
Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями от 23 декабря 1992 г.), согласно статье 1 которого граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, вправе приобрести эти помещения в собственность;
Положение «О приватизации жилищного фонда в Удмуртской Республике», утвержденное постановлением Совета Министров УР от 8 апреля 1992 г. N 133 «О порядке и условиях приватизации жилищного фонда в Удмуртской Республике», в соответствии с пунктом 1.7. которого право собственности на жилой дом, все квартиры в котором приватизированы, переходит к владельцам квартир. Частично приватизированный дом находится в государственной (или муниципальной) и частной собственности;
Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (в редакции от 24 декабря 1992г.), в соответствии со статьей б которого недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть могла находиться в частной (граждан, юридически лиц), государственной, — муниципальной собственности, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством; фонд, находящийся в общей совместной или общей долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности, относится к жилищному фонду в коллективной собственности (часть 5 статьи 7).
 
На основании указанных нормативных актов, а также п.1.6. Положения «О приватизации жилищного фонда в Удмуртской Республике»/ утвержденного постановлением Совета Министров УР от 8 февраля 1993 г. N 40 «Об изменении порядка приватизации жилищного фонда на территории Удмуртской Республики», которое в свою очередь признало утратившим силу постановление. Совета Министров УР от 8 апреля 1992 года N 133 «О порядке и условиях приватизации жилищного фонда в Удмуртской Республике», после приобретения гражданами, права собственности на квартиры жилой дом 4 по ул. Наговицына стал находится в общей долевой собственности — собственности муниципального образования (муниципальной собственности) и собственности граждан (частной собственности).
В материалах дела имеется копия договора передачи квартиры №55 дома по ул. Наговицына, 4 в собственность граждан Торховых в порядке приватизации от 2 декабря 1992 г. Договор зарегистрирован в Ижевском бюро технической инвентаризации 14 декабря 1992 г. Следовательно, уже на дату реконструкции технического подвала и внесении спорного помещения в реестр муниципальной — собственности, спорное помещение находилось в общей долевой собственности собственников квартир дома и муниципального образования г. Ижевск. Реконструкция технического подвала и изменение назначения в использовании его части не является основанием для прекращения права собственности на спорное помещение у граждан, приобретших в указанный период времени в собственность квартиры в доме.
В связи с изложенным включение в 1993 г. спорного помещения в реестр как объекта, находящегося только в муниципальной собственности является незаконным, так как нарушает права собственников других помещений вышеуказанного дома.
Включение спорного помещения в реестр муниципальной собственности явилось основанием для выдачи 7 февраля 2002 г. Регистрационной палатой УР Управлению имущественных отношений Администрации г. Ижевска свидетельства о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение. То есть эти действия фактически свидетельствуют о лишении истца права собственности на долю в общем имуществе дома, которая принадлежит ему на основании закона и которая в соответствии с пунктом 2 статьи 290 ГК РФ не может быть отчуждена отдельно от права собственности на квартиру.
На основании изложенного требования истца о признании незаконным регистрации права муниципальной собственности на спорное помещение также является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При рассмотрении настоящего дела суд считает необходимым отметить нижеследующее.
Из системного анализа действующего законодательства следует, что жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, то есть состоят из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.), предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
В силу статьи 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяются на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии с ранее действовавшим и действующим в настоящее время законодательством собственники приватизируемых жилых помещений являются совладельцами, либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома (пункт 1.8. Положения «О приватизации жилищного фонда в Удмуртской Республике», утвержденного постановлением Совета Министров УР от 8 апреля 1992 г. N 133, пункт 1.7. Положения «О приватизации жилищного фонда в Удмуртской Республике», утвержденного постановлением Совета Министров УР от 8 февраля 1993 г. N40).
Как установлено в судебном заседании весь подвал дома 4 по ул. Наговицына предназначен для обслуживания более одного помещения, находящегося в доме, поскольку в нем имеется различное оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего дома. Данный вывод судом сделан, исходя, в том числе из схемы разводки труб отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения подвала дома, составленной районным отделом управления жилищным фондом Октябрьского района. В частности, в спорном помещении расположены стояки обратного теплоносителя и канализации. — Из показаний допрошенного в судебном заседании инженера РОУК Мубаракова В.Х. следует, что в спорном помещении находятся стояки с отключающей арматурой и радиаторы отопления, которые предназначены для отключения квартир, расположенных над спорным помещением. Всего в спорном помещении находится шесть точек, предназначенных для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома (на схеме обозначены как СтТ2 и СтК1).
Из представленного стороной истца заключения технического обследования подвала дома №4 по ул. Наговицына, проведенного государственным унитарным предприятием проектный институт «Удмурткоммунпроект» следует, что спорное помещение имеет техническое назначение. Так, система отопления: стояки и подводки трубопроводов с верхних этажей расположены во всех помещениях подвала по периметру наружных стен, в том числе в помещениях №№5, б, 7, 10-13. На стояках имеется запорная арматура (вентили), обеспечивающая отключение приборов отопления для проведения обслуживания и ремонта сетей вышерасположенных квартир. В помещениях №№10 и 11 расположены стояки холодного и горячего водоснабжения от находящихся выше квартир, на трубопроводах холодной и горячей воды установлена запорная арматура (вентили). В указанных помещениях также выполнено подключение санитарных приборов к сетям дома. В помещениях №№9 и под полом проложена бытовая канализация с выпуском в дворовую канализацию. В помещении №10 в напольном приямке. на сетях хозяйственно-бытовой канализации К1 установлена прочистка системы канализации и ручная задвижка для проведения, обслуживания и отключения при ремонте сети канализации вышерасположенных квартир. Кроме того, по помещениям №№8,9, 12 и в кабель-каналах и коробах проложены магистральные силовые электрические сети. В помещении №13 смонтирован протяжной электрический шкаф для разветвления кабелей сетей 380\220 Вт (электроосвещения, силовых сетей) жилого дома.
Заключение по результатам технического обследования подвала жилого дома №4 по ул. Наговицына отвечает требованиями относимости и допустимости доказательств в гражданском процессе, поэтому принимается судом в качестве доказательства, представленного в подтверждение исковых требований по настоящему делу.
Таким образом, из установленных по делу обстоятельств, следует, что в спорном помещении находятся коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Данные коммуникации проходят по всему спорному помещению, а не по его отдельным частям. Следовательно, спорное помещение относится к техническому подвалу, то есть является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Поскольку спорное помещение находится в долевой собственности его отчуждение ООО «Дельта Ай-Ти» могло происходить только с согласия собственников всех помещений многоквартирного дома.
Вместе с тем указанная сделка совершена Администрацией г. Ижевска с нарушением требований статьи 246 ГК РФ, в отсутствие согласия других сособственников на ее совершение. Таким образом, договор купли-продажи спорного помещения является ничтожной, недействительной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, как не соответствующий требованиям закона.
Доводы стороны ответчиков о том, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку ООО «Дельта Ай-Ти» является добросовестным приобретателем, суд находит несостоятельными в связи с нижеследующим.
Согласно пункта 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из установленных по делу обстоятельств следует; что ООО «Дельта Ай-Ти» является добросовестным приобретателем. В частности, из имеющихся в распоряжении ответчиков документов (выписки из реестра муниципальной собственности, технического паспорта) следует, что ООО «Дельта Ай-Ти» не могло знать и не знало о том, что Администрация г. Ижевска не имела право отчуждать спорное помещение.
Но в силу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Как указано выше, спорное помещение является долевой собственностью (находится в муниципальной собственности и собственности граждан) и выбыло из владения граждан помимо их воли. Следовательно, спорное помещение подлежит истребованию от ООО «Дельта Ай-Ти».
Таким образом, спорное помещение находится в общей долевой собственности собственников помещений дома, истец является участником этой собственности.
На основании изложенного и в соответствии со статьями 8, 12 и 218 ГК РФ требования истца о признании помещения общей долевой собственностью, признании права на помещение, признании незаконной регистрации права муниципальной собственности и признании сделки недействительной основаны на законе и подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Судом установлено, что истцом понесены расходы по оплате заключения технического обследования подвала дома №4 по ул. Наговицына, проведенного государственным унитарным предприятием проектный институт «Удмурткоммунпроект» в размере 7 139 рублей 50 коп. Несение указанных расходов подтверждено квитанцией к приходно-кассовому ордеру и чеком. В соответствии со статьей 100 ГПК РФ с Администрации г. Ижевска и ООО «Дельта Ай-Ти» солидарно подлежат взысканию понесенные истцом вышеуказанные расходы.
 
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
Исковые требования Тройникова Бориса Владимировича к Администрации г. Ижевска и ООО «Дельта Ай-Ти» о признании права собственности, признании недействительной государственной регистрации и признании сделки недействительной удовлетворить.
Признать общей долевой собственностью нежилое помещение площадью 93, 2 кв. м. , расположенное в подвале жилого дома №4 по ул. Наговицына г. Ижевска, лиц, являющихся собственниками помещений данного дома.
Признать Тройникова Бориса Владимировича участником права общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 93, 2 кв. м., расположенное в подвале жилого дома №4 по ул. Наговицына г. Ижевска, с долей собственности пропорциональной отношению площади, находящейся в его собственности квартиры №58 дома №4 по ул. Наговицына г. Ижевска к общей площади данного дома.
Признать недействительной государственную регистрацию права муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 93, 2 кв. м., расположенное в подвале жилого дома №4 по ул. Наговицына г. Ижевска.
Признать недействительной, ничтожной сделку — договор купли-продажи недвижимого имущества №523 от 21 августа 2006 г. нежилого помещения площадью 93, 2 кв. м. , расположенное в подвале жилого дома №4 по ул. Наговицына г. Ижевска, заключенный Администрацией г. Ижевска и ООО «Дельта Ай-Ти».
Взыскать солидарно с Администрации г. Ижевска и 000 «Дельта Ай-Ти» в пользу Тройникова Бориса Владимировича судебные расходы в размере 7 139 рублей 50 коп.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Верховный суд УР через районный суд.
Решение в окончательной форме изготовлено председательствующим на компьютере 21 марта 2007г.

Оригинальный текст статьи http: //ikd.ru/node/4026

Версия для печати